中誠信調整房地產行業展望為負面

“盡管2021年上半年全國房地產市場整體保持較快增長態勢,全國商品房銷售金額同比明顯增長,但在銀行房地產貸款集中度管理制度的影響下,按揭貸款發放進度明顯放緩,房地產企業銷售回款受到了不同程度的負面影響。”中誠信國際在公告中表示,“集中供地”政策或將使得房地產企業盈利空間進一步壓縮,且對其資金調配及運營能力提出更大挑戰。此外,從融資渠道來看,房地產企業信托等非標融資余額已持續呈現下降趨勢;同時,受投資者信心較弱的影響,部分房地產企業境內外信用債發行亦在一定程度上受阻,近期部分房地產企業境內外信用債價格波動較大。

中誠信國際認為,隨著2020年上半年低基數效應的減弱以及調控政策的持續影響,預計2021年下半年商品房銷售金額增速將較上半年有所放緩,且房地產金融監管力度將持續強化,信貸環境偏緊及投資者信心不足將進一步加大房地產企業的再融資壓力,融資環境的收縮亦將使得債務集中到期壓力較大的房地產企業出現現金流緊張的可能性增加。

下半年房地產銷售增速或將逐步回落

記者梳理Wind數據發現,今年以來A股、港股地產股表現低迷。截至7月27日收盤,中國恒大、融創中國、中國金茂、龍光集團等多個龍頭港股年內累計跌幅超過20%。而A股地產板塊年內房地產指數累計跌幅超10%。截至7月27日,保利地產年內跌幅36.79%;金地集團年內跌幅32.76%;萬科A年內跌幅29.76%。

華西證券表示,展望下半年,受行業兩集中以及融資政策影響,房企拿地減少將影響下半年的供貨量,銀行貸款吃緊也將壓制需求端的表現。預計下半年銷售增速或將逐步回落。

山西證券平海慶則認為,公司方面,行業龍頭和二線龍頭市占率保持上升,未來兩年業績將保持穩定增長。較低的估值和較高的業績確定性,行業龍頭和部分二線龍頭具有較高的安全邊際。

一度“閃崩”截至7月26日,貝殼年內跌幅60.29%

截至7月26日收盤,中概股貝殼為每股24.44美元,下跌27.69%,年內跌幅60.29%。截至27日22時11分,貝殼股價跌至23.51美元/股。值得注意的是,貝殼每股發行價為20美元。

7月23日夜間,美股上市的貝殼閃崩,盤中一度重挫30.67%,觸及上市以來最低紀錄,最終收跌10.94%,市值一晚蒸發50億美元,折合人民幣324億元。當日,住房和城鄉建設部官網發布住房和城鄉建設部等8部門發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》中稱,將重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務四方面的問題。

除了政策影響,在反壟斷上,貝殼也備受社會關注。早在4月10日,58同城CEO姚勁波在微信朋友圈發文,呼吁國家反壟斷罰款貝殼40億元(4%標準),并建議將此款項打入國家公積金賬戶,以降低公積金貸款利率減輕老百姓購房負擔。

根據中信證券于2020年7月27日發布的一份研報顯示,貝殼是目前中國規模最大的房地產經紀公司,其覆蓋的經紀人已經達到全國的約25%,二手和新房業務市占率分別達到19.2%和5.4%。

住建部:力爭用3年左右時間實現房地產市場秩序明顯好轉

近兩年中國房地產市場持續處于較為嚴格的監管環境之中。自2020年下半年“三條紅線”、2021年初銀行業金融機構房地產貸款集中度管理以及2021年上半年“集中供地”等制度出臺以來,中國房地產企業面臨的政策變化更加頻繁。

各地也在進行樓市調控,如北京嚴打炒“學區房”,并針對新房市場擬出臺銷售新規;而上海、深圳等地也規范了二手樓市的交易,整治價格虛高及交易流程;杭州則叫停了目前市場住宅項目中商鋪改商墅的行為,從而抑制高地價。

7月23日,住房和城鄉建設部官網發布住房和城鄉建設部等8部門發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》,劍指樓市多環節亂象,進一步加大了業內對于下半年樓市調控從嚴、從緊的預期,房地產市場進入整治關鍵階段。另外,該通知還明確給出了時間表,力爭用3年左右時間,實現房地產市場秩序明顯好轉,違法違規行為得到有效遏制,監管制度不斷健全,監管信息系統基本建立,部門齊抓共管工作格局逐步形成,群眾信訪投訴量顯著下降。

“此次政策繼續強調了當前房地產市場管控從緊從嚴的導向,值得各類市場參與主體的積極關注。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,此次政策明確,因城施策突出整治重點,包括房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務。應該說類似管控屬于比較系統的管控,具有非常好的導向。

(記者 張露)