近年來,出臺限購限貸政策的城市越來越多,從北上廣深等一線城市到南京、無錫、合肥這樣的二三線城市,都經歷過嚴格的樓市調控。然而,之前買過房的松了一口氣,但有一批“不上不下”的人更是崩潰,他們在限購出臺前繳納了定金或簽訂了合同,卻發現自己不湊巧地成了被“限購”群體,該怎么辦?購房款能退嗎?責任劃分又該如何認定?

案例

去年9月,在上海工作的江某(化名)決定在杭州買房。在某樓盤選好房后,繳納了5萬元的定金,各種優惠算下來,實際的成交價格是14000多元/平方米。9月25日,江某簽訂了購房合同,并支付了40萬元出頭首付。銷售人員還表示,當天不能辦理網簽,日后會統一辦理網簽。

讓他沒想到的是,幾天后,就接到了銷售人員的電話,因杭州剛出臺了房產調控政策,首付需要提高到五成,要求他補足兩成的首付差額。后來江某斟酌再三,向開發商提出退房的要求。經過艱難溝通,開發商同意退還首付款全額(含5萬元定金)。

不僅是調控政策,一些城市的限購政策出臺也讓當下買房的人上不了車。

此前,買主王某(化名)看中了成都市區的一處商品房,并立即簽署了《房地產買賣協議》,支付了7萬元的定金。 根據協議,雙方應在簽署協議之日起30天內辦理先前的手續。 但是半個月后,成都出臺了“限購令”,王某恰巧屬于被“限購”群體,沒有資格在成都買房。 無奈之下,王某只能要求取消協議并退還押金。 經過雙方的幾次討論,賣方最終退還了定金。

未及時網簽可能房產被抵押

據了解,據目前的購房手續辦理流程,大多數城市的定金合同和購房合同都是可以直接在網絡系統上辦理,不需要先簽訂紙質合同,再去辦理網簽手續。辦理完后,系統就會自動生成網簽成功的時間。只要網簽時系統生成的時間,在房產調控政策出臺之前,都不會都受到調控政策的任何影響。

這也就意味著,上述第一個案例中如果開發商在售樓時,按照正常操作,是不可能出現所遇到的尷尬情況。

相關律師表示,有不少房地產公司會在樓盤出售前,把樓盤先抵押給銀行,來實現資金周轉。如果確實因為房產公司存在抵押的情況,導致無法及時辦理網簽,從某種意義上來講,這是涉嫌一房二賣的行為,購房者可向法院起訴,如果終認定一房二賣,根據相關規定,可以申請退一賠一。

那么在案例2中,付過錢的購房者遭遇“限購”該怎么辦呢?

根據《合同法》第一百一十七條,因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。當事人延遲履行后發生不可抗力的,不能免除責任。

不可抗力,是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

《合同法》第一百一十八條當事人一方因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失,并應當在合理期限內提供證明。

也就是說,如果導致協議解除的原因是“政府政策”這種不可抗力的情形,而非購房者違約,雙方當事人均可免責。因此,購房者要求解除房屋買賣協議及要求返還首付或定金,于法有據。