作為唯一一家在美國紐交所上市的內地房企,鑫苑置業素有“房企第一美股”之稱。然而,近年來,這家遠渡重洋的房企日子過的卻并不舒坦。

5月即將過去,上市房企的年報披露也已接近尾聲。但鑫苑置業的2020年年報卻至今未能發布。同時,鑫苑旗下港股上市物業公司鑫苑服務也因無法如期披露2020年的業績情況,自4月1日起停牌至今。

01 因關聯交易年報“難產”,鑫苑服務高毛利或難持續

鑫苑服務表示,公司未能于2021年3月31日或之前刊發去年全年的銷售業績,因公司需要更多時間確定與若干關聯交易有關的事宜,并考慮其對財務報表的任何引申影響,預計年報將于5月31日或之前發布。

有分析人士指出,通常所指的關聯交易,大部分是指一次性或很少次數的關聯方交易,由于法律限額的規定,這種情況下會計師事務所普遍會通過分拆的方式來回避披露問題。繁多的關聯交易也意味著審計工作需要更長的時間、費用也更高。

不過,不論何種原因,延期發年報對于企業而言絕非正面消息。目前,港交所還有上海證大、福晟國際和國瑞置業等企業延遲發布年報,而這三家企業目前都是虧損狀態,上述分析人士稱。

上市不足兩年的鑫苑服務,并非一家熱衷收并購的公司,究竟有哪些關聯交易需要確認?據青財經查詢,2020年,該公司僅完成了一次增資和一次收購動作,包括以134.72萬元增資邯鄲市鋼城物業服務有限公司股權40%,以及以1348.17萬元收購重慶重型汽車集團鴻企物業有限責任公司100%股權。

其中,增資行為已于去年6月9日完成了工商注冊。因此,有業內人士分析,按照鑫苑服務以往公告中的表態,其尚未確定的關聯交易,或與上述收購事宜有關。此外,鑫苑服務與鑫苑置業之間還有很多關聯交易。去年下半年,鑫苑服務就曾與鑫苑置業產生過一筆金額過億的關聯交易,這或是導致鑫苑服務年報推遲的另一原因。

據披露,2020年9月17日,鑫苑服務與鑫苑地產控股訂立了車位獨家銷售合作協議。鑫苑置業集團同意指定該公司作為合作期限內4066個指定車位的獨家銷售合作方。根據協議,鑫苑服務需向鑫苑置業集團分期支付2.07億元的可退還合作誠意金,作為上述獨家銷售的保證金。

該筆保證金將分三次支付,首次付款8271.3萬元;第二次付款6203.5萬元,在2020年12月31日前支付;第三次付款6203.5萬元,在2021年6月30日之前完成支付。上述保證金額也將隨著車位銷售進行退還,對應的車位銷售率分別為40%、70%以及90%。

在鑫苑服務的業績增長中,鑫苑置業的作用一直不可忽視。截至去年年中,鑫苑服務的營收主要來自物業管理服務、增值服務和交付前及咨詢服務三大板塊,各板塊所貢獻的收入為1.69億元、4976.5萬元和4203.8萬元,占比為64.8%、19.1%和16.1%。

當期,在鑫苑服務的物業管理服務業務中,來自鑫苑置業的收入貢獻為1.34億元,占該項業務總收入的比重為79.2%;在交付前及咨詢服務業務中,來自鑫苑置業的收入貢獻為3622.9萬元,占該項業務總收入的比重為86.2%。僅按照這兩項業務測算,鑫苑服務去年中期2.61億元的收入中,就有1.7億元來自鑫苑置業,占比65%。

與其他物企一樣,鑫苑服務也在加快“外拓”的腳步,旗下在管項目中,來自第三方的貢獻不斷增多,而來自母公司的貢獻正逐年減少。2016年至2019年,鑫苑服務在管總建筑面積中,來自母公司的貢獻占比分別為85.49%、82.23%、74.63%,63.5%,2020年上半年,這一占比降至了58.2%。

加速“自我成長”于鑫苑服務而言是件好事,但這卻會對其毛利率的表現產生影響。據披露,盡管鑫苑服務2020年的營收僅有6.6億元,排在行業40家上市物企的第34位,但鑫苑服務的毛利率卻達到了40%,高出不少同規模物企。

高毛利率離不開鑫苑置業的貢獻。據財報,2016年至2018年,鑫苑置業開發的物業應占毛利率分別為15.1%、21.0%、22.4%,而同期第三方開發商開發的物業提供的物業管理服務的毛利率分別約為3.1%、17.3%、11.7%,遠低于鑫苑置業。

業內指,若要繼續保持高毛利率,鑫苑置業需要從以下兩方面入手,首先,提升增值服務收入占比,同時提升增值服務毛利率;其次,大幅壓縮成本。

但從其2020年中期的業績報告來看,期內,鑫苑服務增值服務的收入占比并未上升,反而逐漸降至了19.1%,交付前及咨詢服務收入占比也降至了16.1%。在毛利率方面,增值服務的毛利率由2019年同期的68.9%降至了65.9%,交付前及咨詢服務的毛利率雖有微升,但增幅不大。

由此來看,鑫苑服務是否能繼續保持較高的毛利率表現,仍充滿不少不確定性。

02 銷售業績徘徊不前,鑫苑置業債務高企,“表外負債”秘密待解

與鑫苑服務類似,鑫苑置業也面臨著諸多待解難題,首當其沖即是其多年來徘徊不前的銷售業績。

資料顯示,鑫苑置業由張勇創辦于1997年,并在2002年突破了億元大關。2004年,鑫苑置業超過建業地產,此后連續多年在鄭州市場銷售額居首。2007年,鑫苑成功在美國紐交所上市,成為“房企第一美股”,迎來高光時刻。

或許是運氣不夠好,鑫苑置業在上市后的次年(2008年)即遭受了國際金融危機的沖擊,并被迫裁員30%。同一年,張勇將鑫苑總部由鄭州遷至北京,希望借此開啟全國化布局,從而走出困局。

不過,由于所持股本被稀釋,疊加張勇一直奉行的“不囤地、零庫存”運營模式的限制,鑫苑置業的全國化布局并不順利,公司銷售業績也一直未有較大增長。2014年至2019年,鑫苑置業的銷售額分別僅有82.3億、135.6億、190.7億、233.1億、295.1億和221.9億,行業排名為第84名、73名、84名、78名、82名和89名,徘徊不前。

到了2020年末,鑫苑置業仍徘徊在200億規模,銷售額不過226億元。而同樣起家河南的建業地產卻早已躋身千億陣營,銷售規模達1026億元,至少高出3個鑫苑置業。

據億翰智庫統計,今年前4個月,鑫苑置業在河南省內的銷售額僅有28.2億元,排名區域第17位。相比第10名和昌集團37.9億元的銷售額,落后了約9.7億元。這意味著,在“大本營”河南,鑫苑早已失去了龍頭地位。

銷售業績長進不大,鑫苑置業的債務規模反而逐年走高。2014年至2018年,鑫苑置業的負債總額分別為22.71億美元、26.13億美元、33.03億美元、53.27億美元、72.88億美元。到了2020年年中,鑫苑置業的負債總額達到了64.32億美元,短期負債達12.35億美元,但現金及現金等價物僅有8.21美元,短期償債壓力較大。

青財經查詢鑫苑置業2020年債券年度報告獲悉,截至年末,鑫苑置業的負債總額已達到了546.06億元,相比2019年同期的496.02億元,增長10.08%。

與債務增長伴隨而來的,是鑫苑置業盈利能力的下降。當期,鑫苑置業全年營收86.57億元,同比下降10%;凈利潤1.23億元,同比下滑了81.38%。

為了走出債務困局,鑫苑置業也在積極嘗試“借新償舊”,但多筆債券票息高企。去年7月,鑫苑置業發行了兩筆總規模為5.15億元的離岸債券,票息達12%。兩個月后,鑫苑置業又發行了一筆28.8億元規模的公司債。去年9月,鑫苑置業完成發行一筆總額3億美元、期限3年的優先票據,票息達14.5%。

進入2021年,鑫苑置業在一月份發行一筆5億元、5年期公司債,票面利率達8.35%。該月,鑫苑置業還發行了一筆總額1.7億美元、2024年到期的優先票據,票息達14%。

迫于“三道紅線”的壓力,房企紛紛走上了積極降債、壓縮融資利率的道路。據克而瑞統計,今年第一季度,房企境內債券利率的中位數僅有4.4%,海外美元債的融資成本也只有6%,與此相比,鑫苑置業的融資成本實在不低,這頗令行業關注。

業內人士指出,高息發債不僅將帶來居高難下的融資成本,而且會致使公司的融資難度越來越大,進而影響公司的財務安全,陷入惡性循環,影響資金鏈安全。事實上,高息發債的企業,大多已陷入債務危機。

由于多數債務在2020至2021年集中到期,鑫苑置業連被標普、惠譽兩大評級機構下調評級。去年9月,標普全球評級將鑫苑置業的長期主體信用評級從“B”下調至“B-”,將其長期債項評級從“B-”下調至“CCC+”?;葑u也將鑫苑地產的長期主體信用評級從“B”下調至“B-”。

此外,青財經還從鑫苑置業的財報中發現了其表外負債的秘密。財報披露,2018年至2019年及2020年6月末,公司長期股權投資占總資產比例0.48%、0.74%和0.74%,但其他應收款中應收關聯方款項分別為54.44億元、47.05億元和34.33億元,占總資產比例9.55%、7.97%和5.72%。

在業內人士看來,長期股權投資遠低于應付關聯方款項,意味著,鑫苑置業在一定程度上通過表外負債美化了財務報表,存在較大的債務隱患。

03 拿地力度放緩,業主維權不斷,“大本營”鄭州多項目延期交付

迫于業績降速和債務走高的雙重壓力,鑫苑置業放緩了拓儲的力度?;葑u也在研報中指出,為實現去杠桿的目標,鑫苑置業的拿地步伐已有趨緩。2020年上半年,鑫苑在中國的可售土地資源約600億元至700億元,在行業內并不突出。

據諸葛找房統計,2020年及2021年,鑫苑置業分別新增了兩宗土地,規劃總面積約33萬平方米。截至今年5月初,鑫苑置業持有的未開工土地面積為57.83萬平方米,分別位于大連、鄭州、三亞、濟南、西安、成都等六個城市。

近段時間,土地市場進入了如火如荼的“兩集中”拍地潮中,然而,其中卻鮮有鑫苑置業的身影。有業內人士分析,鑫苑置業之所以減少了拿地的力度,或是在企業生存壓力,以及降低負債的壓力下,做出的無奈之舉。

在公司內部,鑫苑置業也有不少“憂慮”。此前,為了實現規模的突破,鑫苑置業曾引入過多位高層管理人員,但均在入職不長的時間內,紛紛選擇出走。去年6月,入職不足一年的鑫苑置業總裁李尚榮宣布離職。同期,擔任審計委員會委員職務的Wendy Hayes也選擇了離開。

而在此之前,鑫苑置業已經經歷過兩任總裁。2013年,在張勇“對標萬達”的目標下,鑫苑置業請來前萬達副總裁王信琦擔任CEO。2016年,王信琦退場,在萬達工作7年之久的張立洲接任。然而,在2019年6月20日,張立洲也提出了離職。

鑫苑置業高管變動的幾年里,企業的營銷策略多變,難以抓準主線,這也影響了公司的銷售業績,有知情人士稱。

一波未平,一波又起。高層換防難題待解的鑫苑置業,在項目品質方面也頻頻亮起“紅燈”,多個項目因延期交房遭遇業主投訴,且尤以鄭州最甚。在鄭州,鑫苑所開發的鑫苑名城、鑫苑國際新城、鑫苑德潤珺園、鑫苑名家等樓盤都出現了延期交付的情況。甚至,鑫苑國際新城已交付的兩期項目,也被業主投訴存在房屋漏水以及綠化減配等問題,且問題至今沒有解決。

一位在2011年購買了鑫苑世紀東城項目的業主向青財經爆料,他在2013年臨近交付時發現,該項目并未兌現銷售時置業顧問所提及的“人車分流,五星級入戶”這一承諾,此后,他開始了漫長的維權之路,并且,還在維權的過程中遭遇了開發商的暴力反擊。在業內看來,多項目陷入維權紛爭,且持續得不到足夠重視和妥善解決,受此影響,鑫苑在河南的口碑正變得越來越差。

事實上,河南不過是鑫苑置業房屋品質變差的“冰山一角”。據青財經查詢,在全國化擴張的道路上,鑫苑所面臨的業主維權事宜從未間斷。2014年,在濟南,鑫苑世家公館因“違法贈送業主人防車位,承諾的學區房實為交流辦學”等問題遭遇業主投訴;2015年,成都鑫苑鑫都匯項目也因“實際交付與前期宣傳相差甚遠”而被業主維權。2016年,長沙梅溪鑫苑名家小區再因“學區”問題被業主維權。

不少鑫苑業主透露,在維權的過程中,遭遇開發商的威脅、恐嚇已經成為了家常便飯,更有甚者,刀槍棍棒,拳腳相向。

高層更迭、業績承壓、債務高企、維權不斷,昔日以品質著稱的“房企第一美股”鑫苑置業,如今正離“品質”一詞越來越遠。在業內看來,若其繼續忽略購房者的實際訴求,或也將面臨被市場拋棄的結局。面對內憂外患,張勇和他的鑫苑系還能否走出困局?